2024年9月3日-9月6日，亿翰智库在上海隆重举办“新动力，新园区——2024产业园区未来大会”，期间重磅发布《2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强》研究成果。
— 2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强 —
榜单说明：
1、时间：截至2024年6月30日。
2、样本企业：国内主流从事园区轻资产业务的企业。
3、测评体系：从规模、能力、品牌、模式，四大维度的八项子指标对企业运营情况进行综合评价。
4、数据来源：PDS园产地、企业公开资料、项目走访调研、企业调研复核。
榜单解读
行业情况——园区发展进入存量时代，企业加速开启轻资产模式
目前，产业园区发展已经进入存量运营时代，在行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。
整体来看，企业做轻资产业务可以分为基础型、进阶型和最终型三个模式：
基础型，即代管或代建类轻资产，企业依托于某个点状能力为业主方企业进行服务。此种模式获利的关键点有两个，一个是点状能力具备稀缺性，业主方“非你不可”；另一个是，可以绑定稳定的买单方“前端业主方或后端付费者”。但这种模式当前发展也遇到了瓶颈，因能力不具备稀缺性且买单方越来越少，容易被甲方企业降维沦入完全卖人力的情况，此类企业发展困难重重。
进阶型，即全周期服务类轻资产，企业依托于多个点状能力为业主方企业进行综合性服务。此种模式获利的关键点有三个，一是基于多点能力，打动甲方购买，对甲方形成一定的议价能力；二是基于多点能力，对甲方形成服务购买的长尾效应，增加项目收入；三是基于自身能力形成品牌，富集区域资源，形成业务发展的良性循环。目前这种模式的发展现状是，具备强服务能力的企业发展尚可，弱服务能力的企业处境与卖产品的企业类似。
最终型，即生态构建类轻资产，这种模式不是向甲方卖“产品与服务” ，而是甲方主动加入到企业的生态平台。此种模式获利的关键点有两点，一是通过对甲方的议价能力，获取更多收益；二是通过平台业务衍生链条获取收益。这种模式很强劲，但国内尚没有真正探索出企业型的可复制模式。
企业——TOP30四维评价分析
我们认为轻资产的关键是能力与模式可持续性：规模看昨天，能力+品牌决定今天，模式决定明天，故我们从“规模”、“能力”、“品牌”、“模式”4个维度搭建综合评价指标体系，权重占比分别为2:3:2:3，评选出《2024全国园区轻资产服务商综合能力30强》。
1）TOP30规模维度分析
规模维度整体占比20%，包含运营规模和运营质量两个二级指标。根据综合调研，此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的企业共有10家企业：
从企业具体运营规模来看，2024中国园区轻资产服务商综合能力TOP10平均运营面积为567万方；TOP11-20平均运营面积为320万平；TOP21-30平均运营面积为210万平。30强企业总运营面积约1.0亿方，其中TOP10企业运营面积占比超6成，园区轻资产服务商头部企业集中趋势明显。
2）TOP30能力维度分析
能力维度整体权重占比30%，包含招商能力、运营能力与产业服务能力三个二级指标。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的企业共有10家企业：
联东U谷构建了“两院四平台一矩阵”的数字化服务体系。从线下到线上，由谷内到谷外，用数字化重塑产业组织和园区运营的核心能力，全面向服务科技转型，全面提升了园区的招商运营能力 。
3）TOP30品牌维度分析
品牌维度整体权重占比20%，我们整理收集了2024年来各家园区轻资产服务商的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息，其中负向舆情将降低品牌维度得分。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有11家：
4）TOP30模式维度分析
模式维度整体权重占比30%。模式是决定轻资产服务商未来发展情况的关键因素，因此，我们将“模式维度”赋予较高的权重，来衡量园区轻资产服务商发展模式的可持续性。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有8家：
其中联东U谷可为客户提供“全周期、高质量、可持续”的产业园区整体运营解决方案，从前端策划定位、园区设计，到中端成本管理、工程管理，再到后端招商运营、品牌推广。中电光谷采用“P+EPC+O”全流程轻资产业务模式，为业主方提供“策划、设计、运营”全流程体系服务。
未来趋势——企业如何做好园区轻资产赛道
园区轻资产人效不高，经营较好的轻资产人均效能平均为60-100万元/人，远不及地产开发高，且业务模式非标准化，往往及其依赖操盘者个人能力，管理难度与成本大。同时园区轻资产存在区域差异性大，业务链条长，需要联动整合资源多等问题，最终使得企业化运作往往是搭建一套松散的合伙人体系，在管理服务等多方面容易出现问题。
对于企业而言，“园区轻资产”更适合做重资产业务的补充， 要做“有目的”、“有选择”的“做园区轻资产”：
一是要顺应产业发展需求。从行业发展来看，在整合区域产业链，发展区域产业区群趋势下，单一产业园区无法满足区域产业发展要求，随着区域一体化推进，园区也需要“做点-联线-成网”全方位赋能区域产业发展，轻重结合是最佳拓展方案
二是要探索行业模式创新。在企业层面要“轻重结合”最终做大规模，“轻重剥离” 轻资产实现企业资本化目的；在项目层面与基金联动，探索“买入-改造-卖出”的资管模式打法。
未来，企业要想在轻资产业务中取得长远发展，必须紧密依托五大核心要素：与政府部门建立并深化稳固的合作关系，确保政策导向与资源获取的先机；不断提升并展现自身在专业领域内的卓越能力，树立行业标杆；强化内部运营效率与执行力，确保快速响应市场变化；积极拥抱平台化思维，促进资源共享与合作共赢；同时，保持对事业的执着追求与不懈努力，持之以恒地推动轻资产战略的深入实施与持续优化。这些要素相互支撑，共同构成了企业轻资产业务成功的关键路径。
附榜单表格版
《2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强》
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